米国高配当REITが歴史的バーゲンセール！？米国の経済に直結する不動産分野ETF「米国高配当REIT」４つのメリットを解説

米国の景気指標として先行指標と言われている「不動産分野」

そんな不動産セクターに投資する、米国REIT ETFが米国投資家にとって魅力的な理由を解説します。

REITとは、不動産会社が専門的に選別を行って投資を行い、それを出資者に分配する制度なんです。

さらに「REIT ETF」ならばその様々なREITを組み入れたパッケージなので、リスクも分散されます。

４つのREIT投資メリット

まず、投資家として、REITを魅力的に感じることは

• 高配当であること

米国REIT ETFなら配当率は４％位です。

REITが格安の理由

割安になっている理由はいくつかありますが、特に不動産分野の「住宅・オフィス・小売REIT」の株価が出遅れているからという要素が大きいんです。

• 新築住宅着工件数の下落。36年ぶりの大幅減少
• 米国住宅ローン申し込みも急減。8年10ヶ月ぶりの減少幅。
• 住宅ローンの延期申し込みも急増。300万件超
• ２０２０年３月の米国新築住宅販売が１３年７月以来の最大の下落
• 中小企業に関しては、750万件もが倒産リスク

これだけのリスクが並んでいるために、REITの価格が大幅下落しているのが現状です。

そのため、明らかにプチバブルとも言える2020年5月時点の米国株状況において出遅れているように見えるんですね。

通常株式市場は、現在半年後から２年後までを見込んでいます。

その中で、不動産分野は米国の景気に直結するからカンタンには回復できないという、現実的な見方が株価上昇を押さえ付けていると考えられます。

歴史的にみて不動産指数は上がっている

過去からの不動産指数をみてみましょう。

青がREITの総合指数、オレンジがS&P500指数です。

一時リーマン・ショックで落ち込んでいるけど、そのあとまた回復して堅調に推移していて、S&P500よりも値上がりを継続しているのがわかりますね。

リーマン・ショックという不動産市場がきっかけの暴落だったのに、不動産市場がそこから華麗に復活するのは、不動産市場の底力を表しているともとれます。

米国政府・FRBの対応が異常に早かった

米国政府・FRBの対応が異常に早かったのは、リーマン・ショックの再来を異常に恐れたからだと思われます。

景気に直結する分野の不動産市場が崩壊することは、すなわち経済の破綻を意味します。トランプ政権が行った迅速な経済的支援は下記の２つです。

1. 中小企業支援ローン
   
2. 住宅金融の公的期間が返済が遅れているローン債権を買い取る

トランプ政権は、中小企業支援ローンはコロナ経済対策費において初回は2兆ドル中3490億ドルを、

追加として4840億ドル中3200億ドルと膨大な資金を投入しています。

さらに、中央銀行であるFRB（FED)が、約11兆円分を支援して、住宅金融の公的機関が民間住宅ローン会社から元本や金利の返済が遅れているローン債権を買い取る対策をとっています。

トランプ大統領は元不動産王！

トランプ大統領は米国では非常に有名な不動産王の一人です。

実は６回も破産したこともあるし、不死鳥のごとく以前よりも高く舞って飛ぶという映画のような人生を送ってきました。

いわばトランプ大統領は、米国不動産業界の酸いも甘いも知っている人物です。

シカゴにもトランプタワーというトランプ大統領を象徴するビルがありますね。

そんな経験を持ってリーダーシップを発揮するべき立場のトランプ大統領が、不動産業界を破綻させるとは思えません。

米国REIT ETFの４銘柄比較

米国REIT ETFで日本から投資できるのは４種類あります。それぞれ全然特徴も違うので、詳しく説明していきますね。

まずは基本データがこちら、

銘柄	運用会社	株価（ドル）	配当率	信託報酬
IYR	ステートストリート社	68.99	4.06%	0.42%
XLRE	ステートストリート社	30.94	3.81%	0.13%
RWR	ステートストリート社	68.78	4.80%	0.25%
USRT	ブラックロック社	37.90	4.64%	0.08%

• 株価的にはXLREが一番小額から投資可能
  
• 配当率はXLRE以外は、すべて4％を超え
  
• 信託報酬はUSRTが一番安い。IYRとは0.3%以上の差がある。

銘柄	純資産額（十億USD)	設定年	組入数	年初来	設定来
IYR	2.5	2000	114	-24.57%	8.27%
XLRE	3.84	2015	31	-19.20%	4.25%
RWR	1.25	2001	93	-28.53%	8.09%
USRT	1.18	2007	154	-27.40%	2.45%

• 設定年はIYRが一番歴史があって、設定年以来のパフォーマンスもIYRが一番良い
  
  これは組入銘柄に、インフラ、データセンターなどの成長性が高いREITが組み込まれているから。
  
• USRTの設定来のパフォーマンス悪い要因は、配当率はそこそこ高いけど安定しているとは言えないオフィス系などのREITが多いため
  
• USRTを選ぶなら、同じ性質を持ちながらパフォーマンスが良いRWRの方が良さそう
  
• XLREはガチガチのインフラとデータセンターの組入が非常に多くて、さらに設定年は新しいけど純資産額も多く安定して配当金を得るという意味では注目してもいい
  

次に、2017年来のチャートで比較してみましょう

黄色がS&P500指数になります。

• やはり、REIT ETFの株価下落率がS&P500よりも大きくて乗り遅れているのがわかります。
  
• RWRやUSRTは住宅・小売・オフィス系のREITが大きいせいで下落率が大きい
  
• XLREが一番安定している

SPYDとの比較

不動産といえば約17％が不動産セクターに組み込まれている米国高配当ETF「SPYD」
だからこそ、REITとの比較をは興味深いものです。

銘柄	運用会社	株価（ドル）	配当率	信託報酬
IYR	ステートストリート社	68.99	4.06%	0.42%
XLRE	ステートストリート社	30.94	3.81%	0.13%
RWR	ステートストリート社	68.78	4.80%	0.25%
USRT	ブラックロック社	37.90	4.64%	0.08%
SPYD	ステートストリート社	25.46	7.33%	0.07%

銘柄	純資産額（十億USD)	設定年	組入数	年初来	設定来
IYR	2.5	2000	114	-24.57%	8.27%
XLRE	3.84	2015	31	-19.20%	4.25%
RWR	1.25	2001	93	-28.53%	8.09%
USRT	1.18	2007	154	-27.40%	2.45%
SPYD	1.65	2015	80	-36.55%	0.29%

• 配当率はSPYDが7.33%で圧倒的
  
• 暴落耐性や設定来のパフォーマンスは４種類全てのREITが上回る
  

さらに、チャートで見てみるとオレンジ色の「SPYD」年間下落率-25％に対して、もっともパフォーマンスがいいムラサキ色の「XLRE」はなんと-5％という差になっており、REITの強さが現れています。

米国REIT ETFの投資まとめ

米国REIT ETFのパフォーマンスの違いは、REIT ETFに組み込まれている２つのREITがほぼ決定づけているとも言えます。

インフラREIT２銘柄

その２銘柄とは、配当率1.8％の「AMT」と配当率3%の「CCI」です。

オレンジ色が「AMT」、赤色が「CCI」、青色のS&P500の中でも最高レベルのパフォーマンスを誇る緑の「マイクロソフト」のチャートを見てみましょう

• 流石に緑のマイクロソフトのパフォーマンスには、AMTもCCIも負ける
  
• CCIは配当率3％ということを考えれば、非常に高いパフォーマンスを持っている
  
  S&P500は、配当率2％程度なのでこれらのREITの強さがよくわかります
  

ファンダメンタルとして、トランプ大統領が２兆ドルのインフラ対策をやりたいと言っていることがAMTやCCIが堅調な要因となっています。

米国のインフラの老朽化は深刻な問題なので、これはトランプ大統領でも、もし民主党の大統領が誕生したとしても実施されると思われます。

さらに、今回のコロナショックで失業率が20％にもなる可能性があると言われている中で、確実に雇用も事業も拡大できるのはインフラだというマーケットの予想からの影響もあるのだと思われます。

それでは、下記が米国REIT ETFのまとめです。